馬蔥餅 板橋展店商圈分析

捷運板新站 240m；400m 內銀行 6 家、咖啡手搖 8 家，兩項皆為九點最高；海山高中 343m、光仁中學 641m；600m 內餐飲 145 家為九點最多；百公尺內已有美廉社、全家、八方雲集、路易莎。

國小最近 525m，家庭親子客群相對其他點位分散；月租 36,000，以租金佔營收 12% 估算，日均約需 100 客。門牌雖為巷，但周邊店家密度顯示為有店面的商業巷道。

幼兒園 3 家（最近 172m）、國小 2 家（文聖 331m、江翠 485m）；400m 內咖啡手搖 7 家；150m 內超商 6 家為九點最高；百公尺內含 CoCo、Comebuy、珍煮丹、屈臣氏、康是美、八方雲集。

600m 內無高中職與大專院校，學生客群以國小為主、消費決策在家長端；12.1 坪內用空間有限，座位需仰賴騎樓 4.1 坪；日均約需 100 客。

重慶黃昏市場 234m；400m 內診所藥局 11 家為九點最高，反映在地常住人口密集且年齡結構偏中高；重慶國中 172m、重慶國小 316m、幼兒園 3 家；100m 內店家 15 家為九點最多。

900m 內無捷運，通勤客群基礎較薄；400m 內咖啡手搖僅 3 家，下午茶客群屬待開發而非既有；36 坪相對業態偏大，可評估與房東議減坪數或部分分租，另有仲介費 17,500。

與 E 案同一商圈、相距約 95m，客群結構相同。幼兒園 4 家、國小 3 家；重慶黃昏市場 258m；診所藥局 11 家。20 坪與業態的貼合度較 E 高，月租低 8,000 元，日均來客門檻約 75 客。

房東目前表達不承租油炸類。產品線中的脆皮蔥餅、鹽酥雞、搖滾脆薯、脆皮甜甜圈涉及油炸或半煎炸製程，此項認定會直接影響可販售品項範圍，建議在議價前先行釐清。

致理科技大學 180m，為九點中最近；文德國小 332m、國小共 3 家；600m 內住宅大樓 199 棟；新埔站 656m。

屋主表示不可營業登記，餐飲營運需先確認能否變更，此為進場前的行政前提；400m 內診所藥局 0 家、咖啡手搖 3 家，周邊商業機能較同區其他點位薄；押金 126,000 為九點最高，月租 42,000，日均約需 117 客；大學客群另有寒暑假約 3 個月的空窗期。

600m 內住宅大樓 234 棟為九點第二高；致理科技大學 243m；板橋車站 499m；400m 內銀行 3 家。月租 26,000 為九點最低，日均約需 72 客，是九點中最低的來客門檻。

位於巷內，100m 內店家 4 家、150m 內餐飲 1 家，屬非過路型位置，來客結構須以主動獲客為主而非自然人流；400m 內咖啡手搖 2 家，下午茶客群基礎薄；10 坪適用純外帶店型，內用不可行。

400m 內銀行 5 家；板橋車站 440m、新北板橋轉運站 435m；600m 內住宅大樓 227 棟；致理科技大學 261m。30 坪為九點中唯一能完整容納含內用座位店型者。

月租 48,000 為九點最高，日均約需 133 客；漢生西路為幹道，車速較快且停車不易，此類路型的過路客轉換率通常低於慢速街道；150m 內餐飲 1 家，鄰近餐飲聚集度低。

300m 內住宅大樓 65 棟為九點最高密度；同時 400m 內銀行 0 家、診所藥局 0 家、咖啡手搖 0 家、麵包烘焙 0 家，100m 內店家 0 家。位置在板橋西側鄰樹林，沙崙國小 394m、樹林站 771m。

「住宅密度高、商業機能未成形」的結構有兩種可能，兩者的營運意義完全不同：一是住戶已入住但在地消費供給不足（屬機會），二是住戶消費習慣已外流至鄰近商圈（屬風險）。此點須實地確認住戶入住率與現有早餐店分布後才能判別。月租 30,000，日均約需 83 客。

新埔國中 225m、板橋國中 447m；600m 內住宅大樓 91 棟為九點最低；400m 內銀行 0 家、診所藥局 0 家、咖啡手搖 0 家；300m 內餐飲 0 家、600m 內 12 家為九點最低。周邊無同業競爭。

月租 46,000 為九點第二高，日均約需 128 客，而周邊商業量體為九點最低，兩者之間存在明顯落差；三角窗的曝光效益取決於路口的人車流量，本點目前無數據顯示該路口屬高流量節點，此項需實地確認。